Prejsť na obsah
Verejnosť

Dotácie a regulácie majú zmysel v začiatkoch, keď treba danú oblasť rozhýbať; nemôžu však byť poskytované donekonečna. Trh sa musí s istými vecami vysporiadať sám, a preto musí existovať stabilné inštitucionálne prostredie, hovorí docentka Daniela Špirková z Oddelenia ekonomiky a riadenia stavebníctva Ústavu manažmentu STU

Pani docentka, začnime vaším štúdiom na Stavebnej fakulte STU. Ako si naň spomínate?
Veľmi pozitívne. Prestúpila som sem zo Žiliny, keďže v tom období svojho života som sa okrem školy venovala vrcholovému športu, konkrétne bedmintonu. Aj toto ma priviedlo do Bratislavy, nakoľko tu bol skvelý bedmintonový oddiel. A stavbárina ako taká sa mi vždy páčila, najmä veľké stavby.

Pamätáte si nejaký ostrý moment, kedy ste si to uvedomili?
Ani nie, celé moje detstvo sa nieslo v tomto duchu. Doma som „vyrástla“ na atómovej elektrárni v Jaslovských Bohuniciach, vďaka môjmu otcovi, s ktorým sme zdieľali problémy  výstavby jadrovej elektrárne. Neskôr, v rámci riadnej vysokoškolskej  praxe, som mala možnosť spoznať svet výstavby tohto výnimočného stavebného diela, ktorý z hľadiska výšky investícií, sa v súčasnosti označuje ako megaprojekt. Moje očarenie priestormi staveniska teda vzniklo niekde tu.  

A ako ste sa odtiaľ dostali k realitnému trhu?
Ako som sa na Stavebnej fakulte STU blížila k diplomovej práci, vďaka profesorovi Ivaničkovi som si vybrala tému rozvíjajúceho sa realitného trhu a po ukončení štúdia som sa stala súčasťou kolektívu, ktorý na fakulte riešil projekty v oblasti bytovej politiky.

Mala už vtedy táto oblasť niečo „za sebou“?
Práveže nie; vtedy sa na ňu každý pozeral akoby cez „prsty“. Boli to začiatky deväťdesiatych rokov, za nami bolo mnoho politických aj spoločenských zmien. Týkali sa aj hospodárskeho systému, čo malo následne dopad na ekonomiku. A bývanie ako také nikto neriešil; právo naň mal každý, otázkou vlastníctva sa nebolo prečo zaoberať, byty sa v tej dobe vlastne ani nedali kúpiť. Boli len rodinné domy s výstavbou do vlastníctva, na ktoré boli určité pôžičky, napríklad mladomanželské. Po tomto období nasledovala veľká zmena, bohužiaľ v neprospech občana.  

V akom zmysle?
V takom, že  zabezpečiť a financovať bývanie si už museli ľudia sami. Samozrejme sa následkom toho musel vytvoriť trh, keďže dovtedy neexistoval. Takisto bolo treba myslieť aj na nízkopríjmové skupiny. Pozornosť sa zamerala predovšetkým na financovanie vlastného bývania. Postupne sa na slovenskom trhu etablovali  zahraničné banky so svojimi produktmi,  priniesli svoje know-how, vznikla inštitúcia Štátneho fondu rozvoja bývania, začal platiť nový zákon o bankách, ktorého časťou bolo aj hypotekárne bankovníctvo; na našom trhu sa etablovali stavebné sporiteľne... čo sú síce všetko pozitívne veci, avšak potláčala sa problematika nájomného bývania.

Tento výraz sa však akoby aj v súčasnosti netešil popularite, ak hovoríme o našom trhu. Prečo je to tak?
Lebo sa ešte aj teraz spoločnosťou vníma ako „sociálne bývanie“ určené pre sociálne slabšie vrstvy obyvateľstva, čo  je, samozrejme, hlúposť. Na druhej strane vlastnenie nehnuteľnosti u nás je aj neoficiálne hodnotenie „sociálneho statusu“ a väčšina obyvateľov rieši otázku bývania práve kúpou bytu do vlastníctva - ide teda o celoživotnú investíciu s úverovým zaťažením na dlhé roky.   V krajinách s vysokým percentom nájomného bývania sú nájomné byty určené pre všetky vrstvy spoločnosti a nielen pre tú s nižším sociálnym štandardom. Nájomné bývanie vo vyspelých krajinách hýbe ekonomikou, zamestnanosťou, má dopad na mobilitu a flexibilitu obyvateľov. V zahraničí sú bežné bytové spoločnosti, ktoré ho poskytujú rôznym skupinám ľudí s rôznou úrovňou finančných možností; mnohým mladým sa to zapáči a zostanú takto fungovať natrvalo. U nás sa nájomné bývanie vníma ako nutnosť pre skupiny s obmedzenými finančnými zdrojmi, ktoré si nemôžu dovoliť kúpiť dom alebo byt. Okrem toho ho naša verejnosť nevníma ako stále riešenie, ale ako prechodnú situáciu. V Občianskom zákonníku však máme napríklad stále ukotvený „prechod nájmu bytu“, čo znamená, že po smrti nájomcu prechádzajú jeho práva vyplývajúce z nájomnej zmluvy na osoby, ktoré s ním žili v deň jeho smrti v spoločnej domácnosti a nemajú vlastný byt. Ide o jeho deti, vnukov, rodičov, súrodencov, zaťa a nevestu.  K prechodu práv - a k súčasnému vzniku prípadov spoločného nájmu bytu - dochádza priamo zo zákona bez toho, aby bolo potrebné uzatvoriť novú nájomnú zmluvu.

Ako sú na tom iné európske krajiny?
Ak sa pozrieme napríklad na Rakúsko, Holandsko, Francúzsko či Nemecko, vidíme, že vyše dvoch tretín obyvateľov tam žije v nájomných bytoch. Napríklad mesto Viedeň celkovo vlastní viac ako 220 000 obecných bytov. V žiadnom inom veľkomeste v Európe nie je ponuka bytov vzhľadom na počet obyvateľov väčšia ako práve vo Viedni, môže sa pochváliť smart bytmi s vysokou úrovňou kvality, mnoho bohatých manažérov tam býva v nájomných penthausoch. Samozrejme, komfortných, na vysokej úrovni. Následným efektom je, že sa menej dochádza, produkuje sa menej emisií a tak ďalej.  Dovolím si poznamenať, že úroveň bývania, dopravy, životného prostredia patria medzi ďalšie hlavné faktory hodnotenia, ktoré rakúsku metropolu Viedeň po druhý raz za sebou vyniesli na prvú priečku prestížneho zoznamu miest s najlepšími podmienkami pre život. 

Predpokladám, že tento fakt má u nich aj dopad na solventnosť obyvateľov, keďže nie sú po uši v hypotékach...
...samozrejme . Slovensko sa stalo jednou z najviac zadlžených krajín v regióne strednej a východnej Európy, pričom ešte pred pár rokmi bola situácia opačná. Slovenské domácnosti dlžili finančným inštitúciám ku koncu minulého roka 36,7 miliardy eur, čo podľa môjho názoru predstavuje do budúcna „časovanú bombu“. Z tejto sumy tvorili najväčšiu časť úvery na bývanie, na druhom mieste boli spotrebné úvery. Táto situácia neušla ani pozornosti Národnej banky Slovenska,  ktorá prijala viaceré opatrenia, napríklad obmedzenie stopercentných hypoték, aby sa tempo úverovania spomalilo. Treba však povedať, že jednou z príčin zadlženosti slovenských domácností je skutočnosť, že po roku 1997 došlo k výraznému poklesu v ich sporení, čo môže byť dôvodom nedostupnosti  hypoték  niektorých domácností vzhľadom na nové podmienky ich poskytovania. Situácia sa mierne zlepšila až v posledných štyroch rokoch, avšak Slováci sú v sporení na chvoste krajín Európskej únie.

Pozrime sa teraz na realitný trh ako taký; je v súčasnosti vhodné investovať do bytu, alebo je lepšie počkať?
Toto by som negeneralizovala; závisí to od lokality. Ak hovoríme o Bratislave, môžeme tu vidieť developerské projekty, ktoré sa ešte len rozbiehajú a už sú takmer vypredané. Dopyt po nich je veľmi veľký najmä kvôli zaujímavej lokalite, o to viac, ak je z dispozície okolia jasné, že ďalší bytový dom vám už vedľa nepostavia. A ak sa má v ich okolí dobudovať infraštruktúra, bude zabezpečená doprava, budú mať vlastné garáže... jednoducho sa ich majitelia nebudú musieť presúvať z okraja mesta, kde sú síce tiež krásne byty, ale musíte rátať s dopravnými zápchami, čoho negatívnym dôsledkom je nielen stratený čas, ale aj vyššia miera znečistenia životného prostredia kvôli emisiám.

Čo v prípade, že nemáme zámer kúpiť a bývať, ale rozumne investovať? Aj tak je vhodný čas?
Áno. Byt je vždy zaujímavou investíciou. Nejaký pokles sa samozrejme očakáva vzhľadom na fakt, že ekonomika je „prehriata“ aj v dôsledku neustále sa znižujúcich úrokových sadzieb, ktoré sú v súčasnosti pod jedným percentom. To je šialené. Ak sa pozrieme o dvadsať rokov dozadu, kedy sa začali poskytovať prvé hypotekárne úvery, museli ste ako fyzická osoba rátať s úrokom štrnásť percent, ako právnická sedemnásť percent. Aby sa rozhýbal trh, zaviedla sa bonifikácia hypotekárnych úverov, čo činilo asi šesť percent; tie platil štát a záujemca doplácal ten zvyšok. Osobne si však myslím, a na základe rôznych analýz, to tvrdia aj ekonómovia, že dlhodobé dotovanie a regulácie trhu ho deformujú.

Prečo?
Pretože to síce má svoj nesporný zmysel, ale predovšetkým vtedy, keď treba trh rozhýbať. Ale nie neustále niečo dotovať. Trh sa musí s takýmito vecami vysporiadať sám a presne preto musí existovať takzvané inštitucionálne prostredie, v rámci ktorého máme banky, sporiteľne ale aj bytové spoločnosti – nie iba tie, ktoré v súčasnosti vykonávajú len správu bytov.

A čo všeobecné povedomie o týchto veciach? Ako sme na tom s finančnou gramotnosťou?
V poslednom čase môžeme vnímať zlepšenie. Ale sú tu ešte rezervy: napríklad sa stále pozeráme prioritne na to, akú má ten-ktorý úver úrokovú sadzbu. To by však nemal byť jediný argument; skôr je potrebný komplexný pohľad na produkt. Treba sa zaujímať, aké iné poplatky ma tam ešte ako klienta čakajú. Tu je skvelým pomocníkom RPMN, teda ročná percentuálna miera nákladov; každá banka má povinnosť ju pri žiadosti o úver vypočítať. Povedzme si otvorene, ak si berieme hypotéku, je to investícia na celý život; rozhodne je rozumné obísť si aspoň dve-tri banky s rovnakým zadaním a zistiť si to RPMN, čo znamená, že čím je väčšie percento, tým sú náklady na úver vyššie. Tam máte všetky ročné náklady, ktoré sú spojené so samotným úverom vrátane úrokovej sadzby. A vtedy dokážete zhodnotiť ponuku objektívne.

Áno, tento výpočet je už po nejakú dobu aj súčasťou online hypotekárnych kalkulačiek. Mnohí záujemcovia však radšej vyhľadávajú služby finančných poradcov, nakoľko sú buď zaneprázdnení, alebo skrátka chcú, aby to za nich riešil niekto skúsenejší. Čo si myslíte o takomto riešení?
O skúsených poradcov už dnes nie je núdza. Mnoho je takých, ktorí sa postupne osamostatnili, odišli z bánk, začali sa poradenstvu venovať vo vlastnej réžii a sú naozaj kvalifikovaní a skúsení. Poskytuje ho aj mnoho mojich priateľov, koniec koncov aj ja sama spolupracujem s praxou, pri čom využívam svoje skúsenosti. Bez nich by to nešlo.

Odkiaľ ich čerpáte?
Z mojej dlhoročnej praxe z bankového sektora, zo zahraničnej developerskej spoločnosti,  školy aj z predchádzajúcich projektov. Takisto nesmieme zabudnúť na vedeckú oblasť; poznatky tam získavate z rôznych oblastí, či už základným výskumom, praxou alebo dátami. Teraz sa vrátim k STU; vďaka tomu, že máme doktorandské štúdium, sa u nás „vychovalo“ veľmi veľa doktorandov v rámci študijného programu Odvetvové a prierezové ekonomiky (od roku 2003 až po dnes). Práve oni pracovali na analýzach, zamerali svoju vedeckú prácu na realitný trh, na manažment, na oblasť bytovej politiky a ekonomických nástrojov. Konkrétne ide o doktorandov aj mojich, aj profesora Ivaničku, ktorí po úspešnom obhájení  u nás zostali a rozvíjajú túto problematiku ďalej. Veľmi sa z nich teším.  

Máte aj širšie spolupráce v rámci STU?
Samozrejme, predovšetkým so Stavebnou fakultou, s Fakultou elektrotechniky a informatiky a s Fakultou architektúry a to predovšetkým s pani docentkou Vitkovou, s ktorou úzko spolupracujeme v oblasti bývania už takmer 25 rokov, ale aj s ďalšími a to nielen v Bratislave. V spolupráci s kolegami z uvedených fakúlt sa nám podarilo interdisciplinárne rozšíriť vedecký výskum v oblasti bývania.

Ešte by som sa chcela dotknúť témy štartovacieho bývania. Keď si prezerám ponuky rôznych nových projektov, stáva sa, že tam absentujú jednoizbové byty. A keď si mladý človek niečo väčšie nemôže dovoliť, má reálny problém. Kde je príčina tohto stavu a čo s tým?
Opäť sa musíme vrátiť do minulosti. Do deväťdesiateho roku mala naša krajina iný typ hospodárstva založený na päťročných plánoch; boli sme na tom inak ako krajiny, ktoré nemali „dlhú prestávku“ k trhovému hospodárstvu. Mestá prideľovali sociálne (teda štátne) byty ľuďom, ktorí sa k nim naozaj nemali ako dostať, potom tu boli byty družstevné a okrem nich ešte rodinné domy. Aj my ako rodina sme bývali v  Trnave, kde takmer celý bytový dom pracoval v atómovej elektrárni – boli to jej podnikové byty. Takisto to bolo v Mochovciach. Ak totiž chcete lojálnych zamestnancov a chcete ich pritiahnuť z diaľky, potrebujete im dať možnosť bývať. Byty a energie boli samozrejme dotované; išlo najmä o troj a štvorizbové byty. Po deväťdesiatom roku sa politika zmenila, ale byty zostali.   

A nevyhovovali novej situácii, však?
Presne tak, ani ich už teraz nikto nepôjde sanovať na iný typ. V zahraničí som nedávno videla staré obrovské byty s vysokými stropmi; bytová spoločnosť, ktorá ich má v portfóliu, ich v rámci obnovy prestavovala na jedno a dvojizbové, pričom časť bude definovaná ako nájomné byty bez možnosti odkúpenia  a časť z nich bude možné si v budúcnosti odkúpiť. Z vygenerovaných finančných prostriedkov z predaja bude opäť  zabezpečená výstavba nájomných bytov.  U nás boli jednoizbové byty potláčané v sedemdesiatych rokoch, a to presne kvôli dotovaniu tých väčších, ktoré som spomínala vyššie. A podnik dal mladej rodine radšej trojizbák, aby mu tam zostala, aby ju stabilizoval. Pokiaľ si dobre spomínam, rodiny z tých bytov nemuseli odísť, ani keď napríklad jeden ich člen z práce pre podnik odišiel. Nikto ich nevyhadzoval.

Vráťme sa ešte k téme inštitucionálneho prostredia. Vidíte tu rezervy?
Podľa mňa nám chýbajú spoločnosti, ktoré by zabezpečovali nájomné bývanie komplexným spôsobom. Máme také, ktoré vykonávajú správu bytov, ale nezabezpečujú zároveň aj výstavbu. V štátoch s iným historickým vývojom, ktoré sú v tomto ďalej ako my, sú bytové spoločnosti (s presne stanovenými pravidlami), ktoré sú eseročkami, akciovkami, bytovými družstvami, dokonca aj neziskovými spoločnosťami.

Neziskovými...?
To sa nemyslí ako charitatívna spoločnosť, ale taká, ktorá existuje na neziskovom princípe. Vo sfére bývania napr. v Rakúsku už približne 100 rokov sú aktívne neziskové bytové organizácie, ktoré majú právnu formu bytového družstva (52 %), spoločnosti s ručením obmedzeným (43 %) a akciovej spoločnosti (5 %). Zároveň sú aj správcami bytového fondu. Neziskové bytové organizácie a mestské organizácie sa podieľajú 20 % na celkovom bytovom fonde a 51 % na nájomnom bývaní. Štát prostredníctvom nich podporuje predovšetkým výstavbu a v menšom podiele dotuje priamo domácnosti. V praxi to vyzerá tak, že napríklad akciovka v Rakúsku má vo svojich pravidlách zakotvené, že celý zisk resp. jeho časť musí opäť reinvestovať do výstavby nájomných bytov. To je ten princíp neziskovosti. ....A všetky typy spoločností, ktoré sme si uviedli v predchádzajúcej odpovedi, by sa mali starať o trh a riadiť ho. Developer je developer, postaví, predá a zarobí. Ale potrebovali by sme aplikovať viac z rakúskeho alebo holandského modelu.

Za rozhovor ďakuje Katarína Macková
Foto: Matej Kováč

Rozhovor pôvodne vyšiel v časopise Spektrum 2/2019